Ravalement de copropriété : le guide du syndic
Vote en assemblée, majorité requise, étapes du projet, financement : tout ce qu'un syndic ou un conseil syndical doit savoir pour mener un ravalement de façade sereinement, à Toulouse et en Occitanie.
Mis à jour le · Sources officielles citées · Par l'équipe Dalibat, façadiers à Toulouse
Un ravalement de copropriété se gagne autant en assemblée générale que sur l'échafaudage. Tout tient à une distinction simple : un ravalement d'entretien et un ravalement avec isolation ne se votent pas à la même majorité, et ne suivent pas le même calendrier. Voici, étape par étape, comment un syndic mène un projet de façade — de l'étude technique au procès-verbal de réception — sans mauvaise surprise.
Entretien ou amélioration : la distinction qui décide de tout
En copropriété, la nature des travaux commande la règle de vote. La loi du 10 juillet 1965 distingue deux cas :
- Le ravalement d'entretien — destiné à assurer la propreté et la conservation de l'immeuble (nettoyage, reprise d'enduit, peinture) — relève des travaux d'entretien, votés à la majorité simple (article 24) : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
- Le ravalement accompagné d'une isolation thermique par l'extérieur ou d'un embellissement est un travail d'amélioration, voté à la majorité absolue (article 25) : la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Bon à savoir : depuis 2024, si un vote à la majorité de l'article 25 échoue mais recueille au moins le tiers des voix, la décision peut être aussitôt revotée à la majorité de l'article 24, au cours de la même assemblée — un garde-fou utile pour ne pas perdre une année.
Sources : France Rénov' (france-renov.gouv.fr) · loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance).
| Type de travaux | Nature juridique | Majorité requise | Base légale |
|---|---|---|---|
| Ravalement d'entretien (nettoyage, reprise d'enduit, peinture) | Entretien / conservation | Majorité simple | Art. 24, loi 1965 |
| Ravalement + isolation (ITE) ou embellissement | Amélioration | Majorité absolue | Art. 25, loi 1965 |
| Vote art. 25 échoué mais ≥ 1/3 des voix | Repli en 2e lecture (même AG) | Revote à la majorité de l'art. 24 | Loi 2024 |
Mener un ravalement de copropriété, étape par étape
De la première fissure constatée au procès-verbal de réception, un projet de façade en copropriété suit un fil précis.
- 1
Diagnostic & étude technique
Un façadier RGE évalue l'état du bâti (enduits, fissures, étanchéité) et préconise un ravalement seul ou avec ITE. C'est la base d'un chiffrage fiable.
- 2
Mise en concurrence
Le syndic sollicite plusieurs devis détaillés et vérifie les certifications (RGE Qualibat, décennale) et des références sur des immeubles comparables.
- 3
Préparation de l'assemblée
Travaux qualifiés (entretien ou amélioration), résolution chiffrée, plan de financement et aides : tout est joint à la convocation.
- 4
Vote en AG
Majorité simple (art. 24) ou absolue (art. 25) selon la nature des travaux ; procès-verbal et notification aux copropriétaires.
- 5
Marché & préparation chantier
Signature, planning, plan de prévention, échafaudage, information des résidents et gestion des accès en site occupé.
- 6
Réception
Levée des réserves, procès-verbal de réception en présence du syndic et du conseil syndical ; point de départ des garanties.
Financer le ravalement d'une copropriété
Une copropriété peut actionner plusieurs leviers, surtout si le ravalement embarque une isolation :
- MaPrimeRénov' Copropriété — une aide collective versée au syndicat pour les rénovations énergétiques. Conditions et montants évoluent : à vérifier sur le site officiel.
- Éco-PTZ copropriété — un prêt collectif à taux zéro pour financer le reste à charge.
- CEE — primes des fournisseurs d'énergie, cumulables avec les autres aides.
- Fonds travaux (loi ALUR) — l'épargne déjà constituée par la copropriété.
Comme pour les particuliers, c'est l'isolation qui conditionne l'accès aux aides énergétiques : nous détaillons les dispositifs 2026 dans notre guide des aides à la rénovation de façade. Pour les montants exacts, le simulateur officiel France Rénov' fait foi.
Le glossaire de la copropriété
- Assemblée générale (AG)
- Réunion des copropriétaires où sont votées les décisions, dont les travaux de façade.
- Majorité simple (art. 24)
- Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ; suffit pour un ravalement d'entretien.
- Majorité absolue (art. 25)
- Majorité des voix de tous les copropriétaires ; requise pour les travaux d'amélioration (dont l'ITE).
- Travaux d'entretien
- Travaux de propreté et de conservation de l'immeuble (ravalement simple, reprises).
- Travaux d'amélioration
- Travaux qui apportent un élément nouveau (isolation, embellissement).
- Fonds travaux (ALUR)
- Épargne obligatoire de la copropriété destinée à financer de futurs travaux.
- Maître d'œuvre (MOE)
- Professionnel qui conçoit, qualifie et pilote les travaux pour le compte de la copropriété.
- PPSPS
- Plan particulier de sécurité et de protection de la santé, exigé sur un chantier en site occupé.
Façade de copropriété : par où commencer ?
Le point de départ reste le diagnostic. Pour la procédure côté syndic dans le détail, voyez notre article ravalement en copropriété : procédure côté syndic. Si le projet inclut une isolation, découvrez l'ITE et nos solutions pour les professionnels (syndics, bailleurs, maîtres d'œuvre).
Questions fréquentes
Ravalement de copropriété : vos questions
Cela dépend de la nature des travaux : un ravalement d'entretien se vote à la majorité simple (article 24) ; un ravalement avec isolation ou embellissement, considéré comme une amélioration, requiert la majorité absolue (article 25). Depuis 2024, un vote article 25 ayant réuni au moins un tiers des voix peut être revoté à la majorité de l'article 24 dans la même assemblée.